マンションを財産分与する方法
結婚後に購入したマンションは、夫婦共有財産である限り、離婚時に財産分与の対象になります。もっとも、マンションは預貯金のように折半して分けるということができません。そこで、離婚時にマンションをどのように分与するかが問題となります。
離婚にあたりマンションを分与する場合、以下２つのいずれかの方法によるのが一般的です。
- 売却し、現金化して分ける方法
- 夫婦のどちらかがマンションの所有権の全部を取得し、他方には金銭（代償金）を支払って清算する方法
①の方法
①による場合、売却代金から、売却諸費用と、もし住宅ローンが残っていればその残債を完済し、残った売却益を夫と妻で分配します。この方法によれば、住宅ローンの負担から解放されるだけではなく、売却益が生じれば、離婚時にある程度まとまった現金を手にできる可能性があります。
もっとも、売却代金が、住宅ローンの残債を下回る場合（いわゆるオーバーローンの場合）は、売却益は生じません。また、通常、マンションを売却すれば、銀行から住宅ローンの残債を一括返済するよう求められるため、預貯金などからこれを一括返済して清算する必要があります。
言い換えれば、何らかの方法で住宅ローンの残債を一括返済できなければ、オーバーローンのマンションの売却は困難ということになります。
なお、マンションを売却した場合、不動産譲渡所得税がかかる可能性ありますので、注意が必要です。
②の方法
②の場合、例えば転校等、離婚によって子どもの生活環境を大きく変えないために、妻が子どもとマンションに住み続けることを希望した場合や、一方当事者のマンションに対する愛着が強く、所有権の取得を強く主張した場合等に検討されます。
この場合、マンションの時価から住宅ローンの残債を差し引いた残額が、そのマンションの正味の価値になるため、マンションの所有権を取得する一方当事者が、他方当事者に当該残額の２分の１にあたる金銭を代償金として支払います。なお、当事者間の合意により、代償金の支払を無しにしたり、代償金の額をあまりに少額にすると、場合によっては贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性もあるので注意が必要です。
他にも、マンションの所有権を取得した者と、もともとの住宅ローンの名義人が異なる場合に、所有権取得者が住宅ローンを引き継ぐこと（借り換え）が可能かなどの問題が生じ、金融機関との交渉が必要になることもあります。
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